墓地投资分析报告

墓地投资分析报告

墓地投资分析报告

一、墓地背景

（1）公墓应建在荒山荒地上。设立公墓须向民政局殡葬管理处提出申请，经批准并取得营业执照后方可对外经营。除服务本村村民、禁止对外经营的农村公益性公墓外，城镇居民只能安葬在经营性公墓。

（二）我国现行的公墓管理体制分为国有、合资、私营三类，其中合资的大多由民政部门控股，私营公墓一般通过招标方式取得土地。

（三）“墓地维护费”：国务院办公厅转发民政部关于进一步加强公墓管理工作的通知，明确公墓及骨灰存放使用年限原则上为20年，超过20年的，骨灰需缴纳公墓购买总价5%-10%的管理费。这与公墓使用年限不同，公墓使用年限一般根据土地性质和用途分为50年、70年等。

2. 墓地市场现状

1. 墓地市场价格趋势

我国公墓实行市场化定价以来，墓地价格持续上涨，部分地区出现“天价墓地”，超出了普通居民的经济承受能力，且在未来一段时间内仍将持续上涨。具体原因如下：

1.墓地是人们必须购买的商品。虽然有替代品，但由于“安息，葬在坟墓里是宝贵的”是中国人对葬礼最传统的理解，目前墓地

土葬占90%以上。

2、供需严重失衡，供给不足以满足需求。一方面，我国城镇化、工业化、生态建设对土地资源需求不断增加，而政府对墓地申请的严格审批，使墓地供给量大大减少。另一方面，我国已逐步步入老龄化社会，老年人口比重不断增加，墓地需求量也不断增大：沧州市目前总人口713.4万人，其中60岁以上老人94.17万人，占全市总人口的13.2%，已超过人口老龄化10%的国际标准。

3、物价普遍上涨推高墓地价格，各项成本上涨也导致墓地价格上涨，石材价格上涨了20%，人工成本也大幅上涨了15%。

2. 沧州市级市场分析

目前沧州市XX周边的墓地主要有：运河区的“沧州市骨灰陵园”和沧县的“沧州市穆斯林墓地”，这两处墓地的售价一般都在2万元左右，相对于该市的人均收入来说，还是比较高的。

3. 周边大都市地区墓地市场价格

以北京为例，2008年至20__年间北京墓地价格变化如下表：普遍的最低售价也在6万元左右，这会挤占掉周边城市大量的墓地需求。

3、参与墓园行业的必要性分析

（一）目前土地整理开发过程中对墓地的补偿款较少，墓地拆迁工作比较困难，如果建立集中公墓，可以为搬迁的墓地找到集中的位置，有利于土地整理工作的顺利开展。

（二）农村公益性公墓、城市商业性公墓普遍缺乏统一规划，不利于城市健康发展。建立集中式公墓，按照统一规划，可以有效进行土地互换，促进城市发展，优化城市功能。

（三）推动公墓市场规范化：目前，公益性公墓与商业性公墓难以区分、难以规范，“小产权墓”泛滥，投机炒作猖獗，墓价飞涨，还存在预售“活人墓”现象，严重冲击公墓市场秩序。我公司作为国有企业，将建设一批公益性公墓，稳定公墓市场。

4.目标市场分析

1. 大城市需求“挤出”

京津居民无法承担高昂的墓价，于是被排挤到周边城市，形成了庞大的墓地市场。距离北京中心城区约72.4公里的卧龙墓地位于河北涿州，但买家90%以上都是北京人，就连卧龙墓地的主人也是北京人。河北唐山遵化清东陵甚至在北京设立了办事处，为北京买家提供看墓服务。

随着京津高铁的开通，到沧州一小时车程的便捷以及相对便宜的墓地价格对于京津居民来说将有很大的吸引力。

2.沧州市民生诉求

按照0.8%的死亡率计算，沧州市每年死亡人数达4000多人。

随着城市的发展，现有的沧州公墓处于城市发展的“前沿”区域，不可避免地需要提前考虑换地问题。

五、经济效益测算

1. 项目管理框架

为体现新建墓园项目的社会效益和经济效益，应从以下两个方面入手：一方面，建设公益性墓园，只要你是沧州居民、家庭困难、领取低保金的，都可以申请购买。具体形式有：1、骨灰盒墙每格造价3000元，政府补贴1000元，市民自付2000元；2、经济型墓园，每座经济型两孔墓面积约2平方米，售价约2万元。

另一方面，将建设一批盈利性墓园，保证项目现金流，包括：占地面积6-7平方米，售价20万元的“楼阁墓”；占地面积30-40平方米，售价100万元的“家族墓”；

项目运营过程中的人力成本、运营成本、广告成本等均可以通过“护墓费”解决。

（二）具体计算

以经济适用墓为例进行计算：

收入：假设每个墓地占地面积2平方米，每亩可建墓地330座；每块收费2万元，每亩销售收入约660万元；

成本：每亩划拨土地价10万元+搬迁安置费用170万元（建设费2200元，补偿比例1.2）+基础设施费用100万元+每座墓地建设费3330元约合100万元+融资费用45万元（7%）=425万元。

根据以上数据，可以计算出该项目收益率为55%，盈利的“展馆

“分墓”和“家墓”的利润就更高了。

5、工作理念：

1、积极开展全面的前期调研，与民政部门进行沟通，了解他们未来的发展思路，结合我公司的资源，寻找合作空间；

（二）向市政府领导请示，争取支持；

（三）用好公司18万亩土地储备，认真考察项目可用面积；

（四）与土地部门沟通，确保土地使用性质符合国家相关法律规定；

（五）做好项目融资准备，选择与战略伙伴合作，保证项目融资不占用公司现金流。